À quoi sert ce contrat si le locataire est déjà assuré ?
L’assurance du locataire ne répond que de ce qui relève de sa responsabilité. Plusieurs situations lui échappent, et elles retombent sur vous. Le cas le plus simple est le logement vide, entre deux baux : il n’y a alors plus aucun locataire pour couvrir un dégât des eaux qui partirait de chez vous.
Autres exemples : un dégât causé par une canalisation vétuste dont l’entretien vous revient, ou un dommage chez un voisin dû à un défaut du logement. Vous pouvez être mis en cause en tant que propriétaire, même sans y avoir mis les pieds depuis des mois.
La loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire de s’assurer en responsabilité civile, qu’il soit occupant ou non. Hors copropriété, rien ne vous y oblige, mais vous devrez indemniser vous-même les tiers si le dommage part de votre bien, comme un incendie, une fuite ou un arbre qui tombe.
Comment éviter le double emploi avec l’assurance de l’immeuble ?
En copropriété, l’immeuble doit aussi être assuré par un contrat collectif, généralement négocié par le syndic. Il couvre d’abord les parties communes. Certaines garanties peuvent toutefois se recouper avec les vôtres, comme le rappelle la répression des fraudes.
Demandez donc au syndic une copie des conditions du contrat de l’immeuble, puis comparez. Regardez en particulier le traitement des embellissements, du contenu et de la responsabilité civile. Votre assureur peut alors ajuster le contrat, au lieu de vous faire payer deux fois la même couverture.
- Le contrat de l’immeuble couvre-t-il les parties privatives ?
- La PNO couvre-t-elle un logement vide, et pendant combien de temps ?
- Quelles sont les franchises respectives ?
- Le recours du locataire contre vous est-il prévu ?
Votre rôle vis-à-vis de l’assurance du locataire
Vous avez l’obligation de veiller à ce que votre locataire soit assuré contre les risques locatifs. Demandez l’attestation à la remise des clés, puis chaque année. Notez la date dans votre agenda, car un contrat résilié ne vous est pas signalé automatiquement.
S’il ne vous la remet pas, la loi du 6 juillet 1989 vous offre deux voies, qu’il faut choisir. Vous pouvez activer la clause de résiliation prévue au bail, qui produit effet un mois après un commandement resté sans effet. Vous pouvez aussi, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, souscrire une assurance pour son compte, en récupérant la prime, majorée de 10 % au maximum, par douzièmes avec le loyer. La mise en demeure doit annoncer cette intention, et son envoi vaut renonciation à la clause. Pour un cas conflictuel, faites-vous conseiller par un avocat ou une structure d’information sur le logement.
Quelles garanties regarder selon votre bien ?
Service-public recommande ce contrat au bailleur, car il protège si le logement est vide ou si un sinistre engage votre responsabilité. Un studio meublé et une maison vide ne présentent toutefois pas les mêmes risques. Si le logement est meublé, vérifiez que votre mobilier est couvert. S’il reste souvent vide, lisez les conditions d’inoccupation : certains contrats limitent le vol ou le dégât des eaux au-delà d’une certaine durée, ou imposent de couper l’eau.
Une garantie loyers impayés relève d’un autre besoin : elle se souscrit à part et suit ses propres conditions sur le profil du locataire. Si vous louez en location touristique de courte durée, signalez-le : le contrat prévu pour un bail classique peut ne pas s’appliquer. Pour la fiscalité de ces revenus, adressez-vous à un comptable ou au service des impôts.
Pour qui ?
- Vous achetez un logement pour le louer
- Votre logement reste vide entre deux locations
- Vous héritez d’un bien que vous n’occupez pas
- Votre locataire ne vous a pas remis son attestation
À préparer
- Le bail en cours ou la date du dernier départ
- Le règlement de copropriété et le contrat de l’immeuble
- L’attestation d’assurance du locataire
- La description du logement, meublé ou vide
- Les périodes d’inoccupation prévues
Questions fréquentes
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
En copropriété, vous devez être couvert au moins en responsabilité civile. Pour une maison individuelle hors copropriété, le contrat reste facultatif.
Le locataire peut-il remplacer ma PNO par son assurance ?
Non. Son assurance couvre ce qui relève de sa responsabilité, pas la vôtre, et elle ne joue plus quand le logement est vide.
Que faire si mon locataire n’a pas d’assurance ?
Demandez l’attestation par écrit. À défaut, vous pouvez mettre en œuvre la clause de résiliation du bail ou, après mise en demeure, souscrire pour son compte.
L’assurance de la copropriété me dispense-t-elle d’un contrat ?
Non. Elle couvre généralement les parties communes, et vous gardez votre propre obligation de responsabilité civile.
Une PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?
Pas de façon automatique. La garantie des loyers impayés est un contrat ou une option à part, avec ses propres conditions.
Sources officielles
- Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- economie.gouv.fr (DGCCRF) : assurance de la location immobilière
- Service-public.gouv.fr : assurance du logement par le propriétaire
- Service-public.gouv.fr : assurance de la copropriété
- Service-public.gouv.fr : assurance habitation, souscription du contrat
- Légifrance : article 7 de la loi du 6 juillet 1989
- abe-infoservice.fr : l’assurance multirisques habitation est-elle obligatoire ?
- Service-Public
Information générale, à vérifier selon votre situation et votre contrat. Mis à jour le 3 novembre 2026.
Comprendre son contrat