Ce que dit la loi, et ce que le bail ajoute
Dans les articles L145-1 à L145-60 du code de commerce, aucune règle ne rend l’assurance obligatoire pour le locataire. Le code civil pèse pourtant lourd : selon l’article 1733, le locataire répond de l’incendie, sauf s’il prouve un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou un feu venu d’un immeuble voisin. Sans assurance, la reconstruction peut donc vous être réclamée.
La plupart des baux contiennent une clause d’assurance, et souvent une clause résolutoire. Selon l’article L145-41, elle ne joue qu’à l’issue d’un délai d’un mois suivant un commandement infructueux. Si le bail vise l’assurance, ne pas fournir l’attestation demandée peut donc mettre le bail en danger.
Locataire : les risques à couvrir
La multirisque professionnelle est le contrat le plus courant pour un local loué. Vérifiez qu’elle couvre ce que votre bail demande, pas seulement un ensemble standard :
- Les risques locatifs : les dégâts que vous causez au bâtiment loué.
- Le recours des voisins et des tiers : un incendie ou une fuite qui atteint d’autres occupants.
- Vos aménagements : comptoir, cloisons, faux plafond. Le bail dit souvent à qui ils reviennent.
- Le contenu : matériel, mobilier, stock, marchandises confiées.
- La responsabilité envers vos clients : par exemple une chute dans le magasin.
Propriétaire : murs, immeuble et refacturation
Le bailleur assure en principe les murs, par une assurance propriétaire non occupant ou par le contrat de l’immeuble. Comparez ce contrat à celui de votre locataire pour éviter les trous et les doublons, surtout pour le dégât des eaux.
Peut-il vous refacturer sa prime ? L’article R145-35 liste les charges qu’un bailleur ne peut pas imputer au locataire, comme les grosses réparations de l’article 606 du code civil. Les primes d’assurance n’y figurent pas. Tout dépend donc du bail et de l’inventaire des charges, qui doit être précis et limitatif selon l’article L145-40-2, avec un état récapitulatif chaque année.
La clause de renonciation à recours
Beaucoup de baux prévoient que le bailleur, le locataire, ou les deux, renoncent à agir l’un contre l’autre après un sinistre. Ce choix change la façon dont les assureurs se répartissent la charge. Une renonciation réciproque n’a pas les mêmes effets qu’une renonciation à sens unique.
Transmettez la clause à votre assureur avant de signer et demandez-lui par écrit si son contrat l’accepte. Si ce n’est pas le cas, faites modifier le bail ou le contrat d’assurance, mais pas après le premier sinistre.
Les points à contrôler avant de signer le bail
Prenez une heure avec le projet de bail et votre future attestation :
- La clause de destination décrit-elle exactement l’activité que vous déclarerez à l’assureur ?
- L’état des lieux d’entrée est-il joint, avec des photos des points sensibles ?
- Le bail précise-t-il les risques à assurer et la date de remise de l’attestation ?
- L’assurance de l’immeuble apparaît-elle dans l’inventaire des charges ?
- Des travaux d’aménagement sont-ils prévus ? Demandez alors l’attestation décennale des entreprises.
- Un four, une chambre froide ou une machine fixe ? L’article 1792-7 du code civil exclut de la décennale l’équipement dont la seule fonction est l’activité professionnelle.
Pour qui ?
- Commerçant qui va signer son premier bail commercial
- Artisan qui reprend un local avec atelier
- Profession libérale qui loue un cabinet en pied d’immeuble
- Propriétaire qui met un local en location
- Locataire qui change d’activité dans les mêmes murs
À préparer
- Le projet de bail commercial complet
- L’état des lieux d’entrée et vos photos
- La liste du matériel et la valeur du stock
- Le détail des aménagements que vous prévoyez
- L’inventaire des charges remis par le bailleur
Questions fréquentes
L’assurance d’un local commercial est-elle obligatoire ?
Le code de commerce ne l’impose pas au locataire, mais presque tous les baux l’exigent. Le locataire reste par ailleurs responsable de l’incendie selon l’article 1733 du code civil.
Qui assure les murs d’un local commercial ?
En principe le propriétaire, par son contrat ou celui de l’immeuble. Le locataire assure sa responsabilité envers le bâtiment, ses aménagements et son contenu, selon le bail.
Le bailleur peut-il me refacturer son assurance ?
Les primes d’assurance ne figurent pas parmi les charges interdites par l’article R145-35. La refacturation dépend donc du bail et de l’inventaire des charges.
Mon bailleur réclame mon attestation d’assurance : que risque-t-on sans elle ?
Si le bail prévoit une clause résolutoire liée à cette obligation, le bailleur peut délivrer un commandement. Elle ne joue qu’un mois après ce commandement, s’il reste sans suite.
Multirisque professionnelle ou simple RC ?
Une simple responsabilité civile ne couvre pas votre stock ni vos aménagements. Comparez ce que le bail exige avec ce que vous risquez de perdre.
Sources officielles
- Entreprendre.service-public.fr : contrat de bail commercial (vérifié le 28 mai 2025)
- Légifrance : code de commerce, du bail commercial (L145-1 à L145-60)
- Légifrance : article R145-35 du code de commerce
- Légifrance : article 1733 du code civil
- Légifrance : code civil, articles 1792-1 à 1792-7 (devis et marchés)
Information générale, à vérifier selon votre situation et votre contrat. Mis à jour le 3 novembre 2026.
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